BFH hält Grundsteuer „Bundesmodell“ für verfassungskonform

10.12.2025 Die Vorschriften des Ertragswertverfahrens, die nach dem sogenannten Bundesmodell in elf Ländern für die Bewertung von Wohnungseigentum als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ab dem 01.01.2025 herangezogen werden, hält der Bundesfinanzhof (BFH) für verfassungskonform. Mit Entscheidungen vom 12.11.2025 – Rechtssachen II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25 – bestätigte er inhaltlich die Auffassung der Vorinstanzen: Das Grundsteuerreformgesetz (GrStRefG) ist formell und materiell verfassungsgemäß. Insbesondere habe dem Bund nach Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz zugestanden. Es liege auch kein Verstoß des für Wohnobjekte vorgesehenen pauschalierten Ertragswertverfahrens gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) vor. Abzuwarten bleibt, ob die Kläger Verfassungsbeschwerde gegen diese Urteile erheben.

Geklagt hatten Wohnungseigentümer aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin. Das Finanzamt (FA) hatte in allen drei Fällen den jeweiligen Grundsteuerwert zum Stichtag 01.01.2022 auf Basis des Ertragswertverfahrens (vgl. § 249 Abs. 1 Nr. 4, 250 Abs. 2 Nr. 4, §§ 252 Satz 1 des Bewertungsgesetzes – BewG –) berechnet. Der festgestellte Grundsteuerwert wurde dann der Festsetzung der Grundsteuer ab 01.01.2025 durch die jeweilige Kommune zugrunde gelegt. Die gegen die Berechnung des Grundsteuerwerts angerufenen Finanzgerichte (FG) wiesen die Klagen jeweils als unbegründet ab: die einschlägigen Bewertungsregeln seien verfassungskonform und die Berechnungen der Grundsteuerwerte durch die Finanzverwaltung zutreffend. Daraufhin machten die Kläger in den Revisionsverfahren vor dem BFH (erneut) jeweils umfangreiche Verstöße gegen das Grundgesetz (GG) geltend.

Nachdem das BVerfG im Jahr 2018 das Grundsteuerrecht für verfassungswidrig erklärt hatte, hatte der Gesetzgeber das Grundsteuergesetz umfassend reformiert. Im Zuge dieser Reform schufen einige Bundesländer auf Basis einer Länderöffnungsklausel zum Teil eigene Landesgesetze. Auf dieser Basis mussten alle Grundstücke in Deutschland zum Stichtag 01.01.2022 je nach Lage nach dem Bundes- bzw. Ländermodell neu bewertet und die Grundsteuer seit 01.01.2025 durch die Gemeinden erhoben. Seit Erlass der ersten Grundsteuerwertbescheide ab 2023 durch die jeweiligen Finanzämter stieg die Zahl der anhängigen Verfahren erheblich an.

Geprüft wurde u.a. die Frage, ob die Bewertung im vereinfachten Masseverfahren, das auf Pauschalierungen und Typisierungen setzt, mit dem in Art. 3 Abs. 1 GG verankerten allgemeinen Gleichheitssatz vereinbar ist. Von den Steuerpflichtigen regelmäßig beanstandet und nunmehr vor dem BFH ausgefochten wurden auch die Verwendung durchschnittlicher Nettokaltmieten sowie die Heranziehung der vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerte, die objektspezifische Besonderheiten nicht berücksichtigen.

Der BFH hat die Verfassungsmäßigkeit bejaht. Der Gesetzgeber dürfe bei der Ausgestaltung der Bewertungsvorschriften für Zwecke der Grundsteuer Generalisierungen, Pauschalierungen und Typisierungen vornehmen. Dabei dürfe die Praktikabilität in solchen Masseverfahren auch zu Lasten der Ermittlungsgenauigkeit in den Vordergrund gestellt werden. Die Heranziehung von pauschalierten Nettokaltmieten und der vom Gutachterausschuss festgelegten Bodenrichtwerte seien zulässig, auch wenn individuelle und objektbezogene Besonderheiten dabei nicht berücksichtigt werden könnten. Auch den verfassungsrechtlichen Bedenken der Kläger hinsichtlich der unterschiedlichen Qualität und Arbeitsweise der Gutachterausschüsse bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte erteilte der BFH eine Absage, da es dafür hinreichende und substantiierte Bedenken geben müsse, damit diese gerichtlich überprüft werden könnten.

– MS –