Zur Bestimmtheit einer Zweitwohnungssteuersatzung

– VGH Hessen, Urteil vom 25.11.2025 – 5 A 766/25 –

Leitsätze des Gerichts:

1. Es ist im Grundsatz nicht zu beanstanden, wenn eine kommunale Zweitwohnungssteuersatzung den Mietwert der Zweitwohnung als Steuermaßstab festlegt und diesen (Steuer-) Wert satzungsrechtlich bestimmt.
2. Eine Zweitwohnungssteuersatzung, die zur Bestimmung des durch die Satzung festgelegten Steuermaßstabs „Mietwert der Zweitwohnung“ lediglich vorsieht, dass dieser Wert „anhand des zuletzt aktualisierten und verfügbaren Mietwert-Kalkulators bestimmt wird, den die für die betreffende Gemeinde zuständige Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse bereitstellt“, genügt nicht dem Bestimmtheitsgebot.

Zusammengefasster Sachverhalt:

Die Beteiligten streiten über die Festsetzung einer Zweitwohnungssteuer für das Jahr 2020.

Die Gemeindevertretung der Beklagten beschloss am 12.12.2019 eine (neue) Satzung über die Erhebung von Zweitwohnungssteuern (ZwStS). Die Satzung wurde am 19.12.2019 veröffentlicht und trat am 01.01.2020 in Kraft.

Im Rahmen der Zweitwohnungssteuersatzung bestimmt § 4 ZwStS zum Steuermaßstab:

„(1) Die Steuer bemisst sich nach dem jährlichen Mietwert der Wohnung.

(2) Als Mietwert gilt die übliche Miete, die im Jahr für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird.

Der Mietwert der Zweitwohnung wird nach den vom Gutachterausschuss ermittelten üblichen Entgelten unter Berücksichtigung der Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage anhand des zuletzt aktualisierten und verfügbaren Mietwert-Kalkulators bestimmt, den die für die Gemeinde S. zuständige Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse bereitstellt.

(3) Kann ein Mietwert nach Abs. 2 nicht ermittelt werden, schätzt die Gemeinde S. den Mietwert.

(4) […]“.

Am 21.01.2020 gab D eine Steuererklärung zum Zweck der Festsetzung der Zweitwohnungssteuer ab.

Die Beklagte veranlagte ihn mit Bescheid vom 19.02.2020 zu einer Zweitwohnungssteuer i.H.v. 352,80 €. Bei der Berechnung der Steuer legte die Beklagte erklärungsgemäß eine Wohnfläche von 40 m² bei einfachen Ausstattungsmerkmalen zugrunde und ermittelte sodann über den Mietwert-Kalkulator (§ 4 Abs. 2 UAbs. 2 ZwStS) einen Mietpreis von 4,90 € pro m² monatlich (insgesamt 196,00 €). Ausgehend hiervon belief sich die rechnerische Jahresmiete auf 2.352,00 €. Bei einem angewandten Steuersatz von 15 % (§ 5 ZwStS) ergab sich eine Steuer i.H.v. 352,80 €.

Mit Schreiben vom 15.03.2020 erhob D Widerspruch. Zur Begründung trug er im Wesentlichen vor, die Steuer sei zu hoch bemessen. Die Wohnung nutze er längstens sechs Monate im Jahr. Die gemeindlichen Einrichtungen nehme er auch längstens für diesen Zeitraum in Anspruch. Das liege u. a. daran, dass im Winterhalbjahr keine Wasserversorgung zur Verfügung stehe.

Mit Widerspruchsbescheid vom 22.06.2020 wies die Beklagte den Widerspruch gegen den Bescheid vom 19.02.2020 zurück. Sie führte zur Begründung im Wesentlichen aus, dass es hinsichtlich der Festsetzung der Zweitwohnungssteuer allein auf die rechtliche Nutzungsmöglichkeit und nicht auf die tatsächliche Nutzung ankomme. Die Steuer dürfe für das gesamte Jahr erhoben werden.

Dagegen hat D am 20.07.2020 Klage vor dem VG Kassel erhoben. Ergänzend zu seinem bisherigen Vorbringen hat er im Wesentlichen geltend gemacht, dass der Mietwert-Kalkulator – auch im Hinblick auf die Kostenpflichtigkeit seiner Nutzung (20,00 €) – nicht ohne Weiteres abrufbar sei. Der Mietwert-Kalkulator sei aber auch zu unbestimmt und trage den besonderen Umständen des Einzelfalls nicht hinreichend Rechnung.

Mit Urteil vom 07.05.2022 hat das VG Kassel der Klage stattgegeben. Es ermangle einer Rechtsgrundlage für die Erhebung der Zweitwohnungssteuer. § 4 ZwStS verstoße gegen den Bestimmtheitsgrundsatz. Da der Begriff des „jährlichen Mietwerts“ in der Satzung nicht näher erläutert werde, bleibe unklar, von welchem Mietwert auszugehen sei. Aufgrund der aufgezeigten Verstöße sei die Satzung insgesamt nichtig, wodurch die Rechtsgrundlage für die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer entfalle.

Am 04.06.2021 hat die Beklagte beim VG die Zulassung der Berufung beantragt. Mit Beschluss vom 16.04.2025 (5 A 1235/21.Z, juris) hat der Senat die Berufung wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des verwaltungsgerichtlichen Urteils zugelassen.